سند وکالتی ملک چیست؟
برای بیشتر افراد جامعه ، خرید خانه یکی از مهمترین خریدهای زندگی آنهاست و آنها پولی را که در طول سالها جمع کرده اند برای این کار خرج می کنند. اما دیده شده ان در معاملات املاک و مستغلات پول خریداران را به طرق مختلف گرفته و در خاک سیاه دفن می کنند. یک نوع معامله که چنین خطراتی را به همراه دارد معاملات وکالت است. اما معامله وکالت چیست ، چه خطراتی دارد و چگونه می توان وکالت نامه املاک را به صورت قطعی تبدیل کرد ، مراحل فروش وکالت نامه و وکالت نامه چیست و اینها سوالاتی است که می خواهیم در این مقاله به آنها پاسخ دهیم.
تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و معامله وکالتی
معامله وکالت معامله ای است که در آن فروشنده هنگام فروش سند نام خریدار را وارد نمی کند. در عوض ، شما به خریدار اجازه می دهید که کارهای اداری را خودش انجام دهد. این نوع معاملات فقط به املاک و مستغلات محدود نمی شود و تا زمانی که سند و انتقال سند وجود دارد ، مانند خرید و فروش خودرو ، ردیابی ها دیده می شود.
دلایل مختلفی برای این نوع معاملات وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سند به دلیل عدم رعایت قانون یا جریمه های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد از پرداخت مالیات خودداری کند.
بعضی اوقات فروشنده عجله دارد و می خواهد در اسرع وقت خانه را بفروشد ، اما به دلیل طولانی بودن مراحل انتقال سند ، به وکیل مراجعه می کند. بعضی اوقات سند توسط بانک رهن می شود و در حال حاضر امکان انتشار و انتقال سند وجود ندارد.
از طرف دیگر ، خانه هایی که به عنوان وکالت خرید و فروش می شوند معمولاً از خانه هایی که هنگام فروش سند نهایی به خریدار منتقل می شوند ، قیمت کمتری دارند. اما استدلال هزینه ای ندارد و ارزان بودن نیز بی پروا نیست. ممکن است قیمت این خانه ها کمتر باشد اما خطرات انجام این کار بسیار بیشتر است.
خطرات معامله وکالتی
افسانه‌ای درباره وکالت بلاعزل»
در معاملات وکالت ، فروشنده برای واگذاری سند نهایی به خریدار "وکالتنامه ای غیر منقول" می دهد. اکثر مردم فکر می کنند چون این وکالت نامه "غیرقابل انکار" است ، خریدار می تواند هر زمان بخواهد سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این یک سو mis تفاهم از معنی کلمه غیرقابل برگشت است. این بدان معناست که فروشنده دیگر نمی تواند شخصاً وکالت خود را لغو کند. با این حال ، هنوز هم می توان نیرو را پس گرفت.
طبق قانون ، در صورت فوت یا جنون طرفین ، وکالت نامه خاتمه می یابد. خواه غیرقابل برگشت باشد یا نه. بنابراین به خاطر داشته باشید که اگر خانه ای را به عنوان وکالت نامه تغییر دهید و فروشنده قبل از تبدیل شدن به وکالت نامه از بین برود ، وکالت نامه شما لغو می شود و دیگر نمی توانید خانه ای را که خریداری کرده اید و به آن پرداخت کرده اید به نام خود بنامید. .
برای کاهش خطر ، باید از فروشنده بخواهید هنگام مذاکره سفته یا سفته را در دفاتر اسناد رسمی ترتیب دهد. در این حالت ، حتی پس از مرگ فروشنده ، شما مدرکی دارید که خانه را از او خریده اید. در این حالت ، اگرچه شما باید کمی در روند قضایی شرکت کنید ، اما در پایان می توانید با استفاده از همین سند ، وارث را مجبور کنید تا خانه را به نام خود به طور قطعی نامگذاری کند.
به یاد داشته باشید که وکالت بعد از مرگ تحت هیچ شرایطی باقی نمی ماند. حتی اگر در وکالت نامه اعلام شود که "قدرت حتی پس از مرگ مشتری نیز باقی می ماند".
وکالت بلاعزل در صورت مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل میشود و شرط باقی ماندن وکالت بعد از مرگ در متن وکالتنامه هیچ ارزشی ندارد.
عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل
تصور غلط دیگر در توافق نامه های توسعه این است که مردم فکر می کنند وقتی وکالتنامه ای از خریدار می گیرند ، مالکیت خانه به آنها منتقل می شود. به طور طبیعی ، این ایده کاملا اشتباه است و تا زمانی که مراحل تبدیل وکیل مشاوره به وکیل نهایی را انجام ندهید ، شما صاحب خانه محسوب نخواهید شد. البته ، برای حل این مشکل ، ایجاد یک گواهینامه همچنان مفید است و با کمک آن می توانید ثابت کنید که صاحب خانه هستید.
انجام مورد وکالت توسط فروشنده
ممکن است فکر کنید وقتی فروشنده به شما وکالت می دهد ، دیگر نمی توانید در مورد ملک با شخص دیگری مذاکره کنید. اما این تصور غلط اشتباه است ، زیرا حتی اگر فروشنده وکالت نامه اعطا کند ، باز هم می تواند وکالت نامه (انتقال سند نهایی) را خودش انجام دهد. می توانید ملک را به شخص دیگری بفروشید و خود سند را نام ببرید.
در این صورت قدرت شما کاملاً بی فایده خواهد بود و خانه را از دست خواهید داد. برای جلوگیری از این اتفاق دو راه وجود دارد:
1. همزمان با دادن وکالت نامه ، از فروشنده بخواهید که مبایعه نامه را تنظیم کند. در این صورت اموال خانه به شما منتقل می شود و حتی اگر فروشنده شخصاً خانه را به نام شخص دیگری نامگذاری کند ، فروش ملک جرم محسوب می شود و معامله شما باطل می شود.
2. باید در وکالتنامه قید شود که فروشنده از حق فروش مال محروم است. در این حالت ، پس از اعطای وکالت ، فروشنده دیگر نمی تواند شخصاً شخص را وکالت دهد.
با تنظیم مبایعه‌نامه یا سلب حق فروش از فروشنده در متن وکالتنامه خطر فروش ملک توسط فروشنده به دیگری را از بین ببرید. |
تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و به وجود آمدن اختلاف بین فروشنده و خریدار
در معاملات حقوقی ، فروشنده می تواند پس از دریافت پول از معامله با قیمت قدیمی خارج شود و از شما بخواهد برای خرید خانه هزینه بیشتری پرداخت کنید. یا از طریق این معامله دریافت کل پول از شما را انکار کنید.
در این حالت ، حتی اگر به نام خود نزد سردفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند را به نام خود بگذارید ، فروشنده می تواند از شما شکایت کند و از شما بخواهد که املاکی را که از طرف خود منتقل کرده اید پرداخت کنید.
برای حل این مشکل ، شما باید یک مبایعه نامه را تنظیم کنید. این به این دلیل است که شما به دادگاه نشان می دهید که فروشنده قبلاً هزینه معامله را یک بار دریافت کرده و دیگر حق آن را ندارد.
توقیف ملک بعد از فروش وکالتی
به هر دلیلی ممکن است بین خرید ملک و انتقال سند فاصله ای وجود داشته باشد که طی آن اموال فروشنده توقیف می شود. به عنوان مثال ، اگر فروشنده با همسر خود مشكل داشته باشد ، او از مهریه شکایت می كند و دادگاه دستور توقیف اموال را صادر می كند.
در این صورت ، اگر وصیت نامه داشته باشید ، می توانید ثابت کنید که این ملک عملاً قبل از تاریخ صدور حکم دادگاه خارج از دارایی فروشنده است و قابل توقیف نیست. در غیر این صورت ، باید هزینه خانه خود را پرداخت کنید.
نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با در دست داشتن مدارک زیر به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
- سند مالکیت ملک
- مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
- پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
- مفاصا حساب دارایی
- مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
- استعلام ثبت
- شناسنامه و کارت ملی
- اخذ اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالتنامه
وکالتی بخریم؟ نخریم؟
همانطور که گفتیم ، معامله وکالت خطرات خاص خود را دارد و حتی اگر مبایعه نامه را تنظیم کنید ، باز هم ممکن است در انتقال سند مشکل داشته باشید. با این حال ، گاهی اوقات مجبور هستید با یک وکیل سر و کار داشته باشید.
اگر مجبور به انجام این کار هستید ، ابتدا ابتدا یک توصیه نامه بنویسید. دوم ، اطمینان حاصل کنید که بانک سند را توقیف یا رهن نمی کند و پس از پرداخت هزینه ، مطمئن شوید که سند را از فروشنده دریافت کرده اید. سوم ، اطمینان حاصل کنید که خانه بدهی مالیاتی خاصی ندارد. سرانجام ، هرچه سریعتر اقدام کنید تا قدرت مالکیت نهایی شود.
جمع‌بندی
- معامله وکالتی به معامله‌ای گفته میشود که فروشنده به خریدار وکالت (فروش وکالتی) می‌دهد تا خودش سند را به نام بزند.
- آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی (فروش وکالتی) رو می‌آورد.
- وکالت بلاعزل در هر شرایطی بعد از مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل میشود.
- با اخذ وکالت بلاعزل هنوز مالکیت خانه به شما منتقل نشده و برای این کار باید مبایعه‌نامه تنظیم کنید.
- برای تبدیل سند وکالتی به قطعی به اصل سند، وکالتنامه، پایان کار ساختمان و مفاصا حساب شهرداری و دارایی نیاز است.
درباره این سایت