محل تبلیغات شما

ملک و مسکن تهران



صفر تا صد پیش خرید یا پیش فروش ملک

کسانی که قصد پیش‌خرید ملک را دارند، باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال ی کاهش پیدا کند؟ قبل از بستن قرارداد درست و اصولی پیش‌فروش، به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به ‌پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آن‌ها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، درصورتی‌ که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

دلیل این افزایش ی‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود. چون برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

در اینجا قصد داریم شما را با چگونگی نوشتن یک قرارداد درست، در مورد پیش فروش خانه آشنا کنیم. با ما همراه باشید.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل ست شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.

محاسن پیش خرید برای خریدار:

1-با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

2- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

3- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

4-در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

معایب پیش خرید برای خریدار:

1-امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

2- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

3-امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده

4-امکان فروش ملک به چندین نفر

5-امکان ی توسط شرکت‌های نامعتبر

6-امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.

7-امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.

قانون پیش فروش خانه

قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌­شود، و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌­های اطلاع‌رسانی می­‌کند.

بعد از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی‌­توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می‌­شوند.

همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می­‌شوند.

در قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود:

‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

‌٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

‌٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

‌٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

‌١٠ـ معرفی داوران

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد به آن دقت کنید:

مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا نه؟

بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی‌توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک  می‌سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

مورد معامله

بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

مشخصات ملک

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می‌آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

مشخصات فنی و معماری ملک

در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.

بهای ملک

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می‌شوند.

بهترین شیوه، اام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار مم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامه‌ای و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرد، خریدار متضرر نمی‌شود. در این موقعیت اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای اامِ تنظیم سند رسمی شد، هزینه‌های اجرای آن توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد، پس می‌توان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.

سند رسمی یا وکالتنامه

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ اگر ندارد، تعهد او هیچ اامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می‌شود.

تاریخ تحویل ملک

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.

با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، همیشه تلاش می‌کنند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند. این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای ست در ملک خود برنامه‌ریزی کرده است. یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه  بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.

مساحت ملک

در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌­توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. توجه داشته باشید در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌­شود، پیش‌فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند.

بیمه

از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌­التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.

معرفی داور

ار دیگر موارد مهم در قرارداد پیش‌فروش، بحث حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌­شود. در صورت نیاز طرفین می­‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­‌های عمومی و انقلاب است.

انتقال سند

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد. چنان‌چه پیش‌فروشنده به‌ رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می­‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

و در آخر:

  • اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
  • ی از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.
  • کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند.
  • پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده‌اند آن‌چنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
  • نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش‌فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.
  • اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.



سند وکالتی ملک چیست؟

برای بیشتر افراد جامعه ، خرید خانه یکی از مهمترین خریدهای زندگی آنهاست و آنها پولی را که در طول سالها جمع کرده اند برای این کار خرج می کنند. اما دیده شده ان در معاملات املاک و مستغلات پول خریداران را به طرق مختلف گرفته و در خاک سیاه دفن می کنند. یک نوع معامله که چنین خطراتی را به همراه دارد معاملات وکالت است. اما معامله وکالت چیست ، چه خطراتی دارد و چگونه می توان وکالت نامه املاک را به صورت قطعی تبدیل کرد ، مراحل فروش وکالت نامه و وکالت نامه چیست و اینها سوالاتی است که می خواهیم در این مقاله به آنها پاسخ دهیم.

تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و معامله وکالتی 


معامله وکالت معامله ای است که در آن فروشنده هنگام فروش سند نام خریدار را وارد نمی کند. در عوض ، شما به خریدار اجازه می دهید که کارهای اداری را خودش انجام دهد. این نوع معاملات فقط به املاک و مستغلات محدود نمی شود و تا زمانی که سند و انتقال سند وجود دارد ، مانند خرید و فروش خودرو ، ردیابی ها دیده می شود.
دلایل مختلفی برای این نوع معاملات وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سند به دلیل عدم رعایت قانون یا جریمه های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد از پرداخت مالیات خودداری کند.
بعضی اوقات فروشنده عجله دارد و می خواهد در اسرع وقت خانه را بفروشد ، اما به دلیل طولانی بودن مراحل انتقال سند ، به وکیل مراجعه می کند. بعضی اوقات سند توسط بانک رهن می شود و در حال حاضر امکان انتشار و انتقال سند وجود ندارد.
از طرف دیگر ، خانه هایی که به عنوان وکالت خرید و فروش می شوند معمولاً از خانه هایی که هنگام فروش سند نهایی به خریدار منتقل می شوند ، قیمت کمتری دارند. اما استدلال هزینه ای ندارد و ارزان بودن نیز بی پروا نیست. ممکن است قیمت این خانه ها کمتر باشد اما خطرات انجام این کار بسیار بیشتر است.

خطرات معامله وکالتی

  1. افسانه‌ای درباره وکالت بلاعزل»

در معاملات وکالت ، فروشنده برای واگذاری سند نهایی به خریدار "وکالتنامه ای غیر منقول" می دهد. اکثر مردم فکر می کنند چون این وکالت نامه "غیرقابل انکار" است ، خریدار می تواند هر زمان بخواهد سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این یک سو mis تفاهم از معنی کلمه غیرقابل برگشت است. این بدان معناست که فروشنده دیگر نمی تواند شخصاً وکالت خود را لغو کند. با این حال ، هنوز هم می توان نیرو را پس گرفت.
طبق قانون ، در صورت فوت یا جنون طرفین ، وکالت نامه خاتمه می یابد. خواه غیرقابل برگشت باشد یا نه. بنابراین به خاطر داشته باشید که اگر خانه ای را به عنوان وکالت نامه تغییر دهید و فروشنده قبل از تبدیل شدن به وکالت نامه از بین برود ، وکالت نامه شما لغو می شود و دیگر نمی توانید خانه ای را که خریداری کرده اید و به آن پرداخت کرده اید به نام خود بنامید. .
برای کاهش خطر ، باید از فروشنده بخواهید هنگام مذاکره سفته یا سفته را در دفاتر اسناد رسمی ترتیب دهد. در این حالت ، حتی پس از مرگ فروشنده ، شما مدرکی دارید که خانه را از او خریده اید. در این حالت ، اگرچه شما باید کمی در روند قضایی شرکت کنید ، اما در پایان می توانید با استفاده از همین سند ، وارث را مجبور کنید تا خانه را به نام خود به طور قطعی نامگذاری کند.
به یاد داشته باشید که وکالت بعد از مرگ تحت هیچ شرایطی باقی نمی ماند. حتی اگر در وکالت نامه اعلام شود که "قدرت حتی پس از مرگ مشتری نیز باقی می ماند".
وکالت بلاعزل در صورت مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل می‌شود و شرط باقی ماندن وکالت بعد از مرگ در متن وکالت‌نامه هیچ ارزشی ندارد.
  1. عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل

تصور غلط دیگر در توافق نامه های توسعه این است که مردم فکر می کنند وقتی وکالتنامه ای از خریدار می گیرند ، مالکیت خانه به آنها منتقل می شود. به طور طبیعی ، این ایده کاملا اشتباه است و تا زمانی که مراحل تبدیل وکیل مشاوره به وکیل نهایی را انجام ندهید ، شما صاحب خانه محسوب نخواهید شد. البته ، برای حل این مشکل ، ایجاد یک گواهینامه همچنان مفید است و با کمک آن می توانید ثابت کنید که صاحب خانه هستید.

  1. انجام مورد وکالت توسط فروشنده


ممکن است فکر کنید وقتی فروشنده به شما وکالت می دهد ، دیگر نمی توانید در مورد ملک با شخص دیگری مذاکره کنید. اما این تصور غلط اشتباه است ، زیرا حتی اگر فروشنده وکالت نامه اعطا کند ، باز هم می تواند وکالت نامه (انتقال سند نهایی) را خودش انجام دهد. می توانید ملک را به شخص دیگری بفروشید و خود سند را نام ببرید.
در این صورت قدرت شما کاملاً بی فایده خواهد بود و خانه را از دست خواهید داد. برای جلوگیری از این اتفاق دو راه وجود دارد:
1. همزمان با دادن وکالت نامه ، از فروشنده بخواهید که مبایعه نامه را تنظیم کند. در این صورت اموال خانه به شما منتقل می شود و حتی اگر فروشنده شخصاً خانه را به نام شخص دیگری نامگذاری کند ، فروش ملک جرم محسوب می شود و معامله شما باطل می شود.
2. باید در وکالتنامه قید شود که فروشنده از حق فروش مال محروم است. در این حالت ، پس از اعطای وکالت ، فروشنده دیگر نمی تواند شخصاً شخص را وکالت دهد.

با تنظیم مبایعه‌نامه یا سلب حق فروش از فروشنده در متن وکالت‌نامه خطر فروش ملک توسط فروشنده به دیگری را از بین ببرید.

  1. تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و به وجود آمدن اختلاف بین فروشنده و خریدار

در معاملات حقوقی ، فروشنده می تواند پس از دریافت پول از معامله با قیمت قدیمی خارج شود و از شما بخواهد برای خرید خانه هزینه بیشتری پرداخت کنید. یا از طریق این معامله دریافت کل پول از شما را انکار کنید.
در این حالت ، حتی اگر به نام خود نزد سردفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند را به نام خود بگذارید ، فروشنده می تواند از شما شکایت کند و از شما بخواهد که املاکی را که از طرف خود منتقل کرده اید پرداخت کنید.
برای حل این مشکل ، شما باید یک مبایعه نامه را تنظیم کنید. این به این دلیل است که شما به دادگاه نشان می دهید که فروشنده قبلاً هزینه معامله را یک بار دریافت کرده و دیگر حق آن را ندارد.
  1. توقیف ملک بعد از فروش وکالتی

به هر دلیلی ممکن است بین خرید ملک و انتقال سند فاصله ای وجود داشته باشد که طی آن اموال فروشنده توقیف می شود. به عنوان مثال ، اگر فروشنده با همسر خود مشكل داشته باشد ، او از مهریه شکایت می كند و دادگاه دستور توقیف اموال را صادر می كند.
در این صورت ، اگر وصیت نامه داشته باشید ، می توانید ثابت کنید که این ملک عملاً قبل از تاریخ صدور حکم دادگاه خارج از دارایی فروشنده است و قابل توقیف نیست. در غیر این صورت ، باید هزینه خانه خود را پرداخت کنید.

نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی

برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با در دست داشتن مدارک زیر به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.

  1. سند مالکیت ملک
  2. مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
  3. پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
  4. مفاصا حساب دارایی
  5. مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
  6. استعلام ثبت
  7. شناسنامه و کارت ملی
  8. اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه

 


وکالتی بخریم؟ نخریم؟


همانطور که گفتیم ، معامله وکالت خطرات خاص خود را دارد و حتی اگر مبایعه نامه را تنظیم کنید ، باز هم ممکن است در انتقال سند مشکل داشته باشید. با این حال ، گاهی اوقات مجبور هستید با یک وکیل سر و کار داشته باشید.
اگر مجبور به انجام این کار هستید ، ابتدا ابتدا یک توصیه نامه بنویسید. دوم ، اطمینان حاصل کنید که بانک سند را توقیف یا رهن نمی کند و پس از پرداخت هزینه ، مطمئن شوید که سند را از فروشنده دریافت کرده اید. سوم ، اطمینان حاصل کنید که خانه بدهی مالیاتی خاصی ندارد. سرانجام ، هرچه سریعتر اقدام کنید تا قدرت مالکیت نهایی شود.

جمع‌بندی

  • معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده به خریدار وکالت (فروش وکالتی) می‌دهد تا خودش سند را به نام بزند.
  • آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی (فروش وکالتی) رو می‌آورد.
  • وکالت بلاعزل در هر شرایطی بعد از مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل می‌شود.
  • با اخذ وکالت بلاعزل هنوز مالکیت خانه به شما منتقل نشده و برای این کار باید مبایعه‌نامه تنظیم کنید.
  • برای تبدیل سند وکالتی به قطعی به اصل سند، وکالت‌نامه، پایان‌ کار ساختمان و مفاصا حساب شهرداری و دارایی نیاز است.

معرفی وردآورد تهران

شهر آتی شهر با نام جدید در کنار شهر یکی از شهرهای مسی است که در قلب مجموعه های مدرنیته در غرب تهران واقع شده است.

شهر آتی شهر در شمال غربی تهران ، در کیلومتر 17 بزرگراه تهران - کرج ، در منطقه وردآورد واقع شده است.

این شهرک مسی که سازنده اولیه شرکت ساختمانی آینده سازو است که سازنده و مالک نهایی آن شریک اول آن است ، در قالب 3 فاز و 17 برج ساخته شده است.

در ساخت و معماری آن از آخرین روش دنیا استفاده شده است و آن را یک شهر مسی مدرن می دانند.

فاز 1 شهر آینده شهر:

در این مرحله که همه برجها مسی هستند ، برجهایی از 11 تا 22 طبقه ساخته شده اند و در همه برجها امکانات کامل مانند مهد کودک ، سیستم های اعلام حریق ، آسانسور ، آنتن مرکزی ، ماهواره ، اینترنت و . برای راحتی هرچه بیشتر ساکنان در نظر گرفته شده است.

تعداد واحدهای مسی در برج های این فاز 556 واحد است.

فاز 2 شهر آینده:

در این مرحله نیز کلیه واحدها مسی هستند.

کف برج های این فاز بین 11 تا 24 طبقه است و مانند فاز 1 این شهرک مسی دارای امکانات رفاهی از جمله:

مهد کودک ، سیستم های اعلام حریق ، آسانسور ، آنتن مرکزی ، ماهواره ، اینترنت و غیره. وجود دارد.

تعداد واحدهای مسی در برج های این فاز 628 واحد است.

فاز C شهر آینده:

این مرحله از شهر فقط از واحدهای اداری تجاری تشکیل شده است که کلیه امکانات زندگی را در اختیار ساکنان قرار می دهد.

دسترسی ها و مزایا:
یکی از مهمترین مزایای این شهرک مسی موقعیت مکانی و آب و هوای بسیار مناسب آن است. بنابراین حتی در روزهایی که هوا بیشتر آلوده است ، این منطقه دارای آب و هوای ایده آل است.
مزیت دیگری که موقعیت برای این شهر به ارمغان آورده است. این یک چشم انداز زیبا از کوه و جاده است که هم برای افراد علاقه مند به مناظر طبیعی و هم علاقه مندان به مناظر شهری بسیار مناسب است.
این روستا که چندین سال در مجاورت روستای شهید خرازی ساخته شده است ، دسترسی های زیادی دارد که عبور و مرور ساکنان را آسان کرده است.
از جمله دسترسی های این شهرک می توان به دسترسی آسان و سریع به بزرگراه تهران-کرج ، بزرگراه همت غرب ، رسالت غرب ، بزرگراه تهران-شمال و آزادگان اشاره کرد.

علاوه بر این ، مجاورت و دسترسی به مترو وردآورد فضای بی نظیری را برای سفرهای شهری برای ساکنان ایجاد می کند.
مراکز تجاری
به طور کلی با در نظر گرفتن تمام شرایط این شهرک مسی و با توجه به رشد مسی منطقه 22 می توانیم این شهرک را به عنوان گزینه مناسب برای زندگی انتخاب کرده و از مزایای آن بهره مند شویم.
مراکز آموزشی و بهداشتی
مراکز فرهنگی
آمفی تئاتر
اتاق پذیرش
زمین بازی
کتابخانه
شبکه گازرسانی شهری
فضای سبز
ویژگی و مزیت دیگر این شهر مسی این است که عنصری مهم برای شرایط ایده آل یک شهر مسی است.
این شهر غنی و زیبا یکی از شهرهایی است که می توان آن را با شهری زیبا و باستانی مانند شهر اکباتان مقایسه کرد.
همانطور که گفته شد ، در ساخت و معماری این برج ها از آخرین فناوری روز دنیا استفاده شده است؛ اگر می خواهیم توضیحات دقیق تری در مورد این موضوع ارائه دهیم ، می توان مواردی مانند:
سازه های فی و بتنی
سقف کامپوزیت
نمای سنگی / سیمان شسته رنگی / ورق کامپوزیت

شرق بهتر است یا غرب؟ ساکنان شرق و غرب تهران به سختی از محله های خود کوچ می کنند!

تهران این روزها آنقدر رشد کرده است که هر گوشه و کنار خود شهری برای خودش است. وقتی قاجارها پایتخت خود را آوردند ، تهران حتی فکر نمی کرد که آن دهها هزار نفر شود. حتی شهرداران دوره پهلوی فکر نمی کردند که روزی استادیوم آزادی بخشی از تهران باشد یا این که شهر المپیک محل اقامت نزدیک مرکز حساب باشد.

در شمال و جنوب تهران اختلافات زیادی وجود دارد زیرا شمال و جنوب مدتهاست که اختلافات اساسی دارند ، اما در شرق و غرب کلانشهرها ، طبقه متوسط ​​هنوز زندگی می کند و دارای شرایط آب و هوایی نسبتاً مشابهی است. این اختلافات به قدری زیاد است که نمی توان ساکنان شرق یا غرب را ترغیب کرد که به مکان دیگری منتقل شوند.

مقایسه رفتار اجتماعی و ساختار شهری برای برجسته شدن از یکدیگر نیست ، بلکه صرفاً برای بررسی یک مسئله اجتماعی است.

در زیر ، برخی از تفاوتهای آشکار بین شرق و غرب کلانشهر تهران را می خوانید:

زمینه اجتماعی

تفاوت اول در زمینه اجتماعی ساکنان این دو منطقه است. و شاید این یکی از دلایل تفاوت این دو منطقه باشد. شرقی ها ساکنان مسن تری هستند و در این شکی نیست. درست است که در غرب محله های قدیمی با ساکنان قدیمی وجود دارد و در شرق نیز شهرهای جدید وجود دارد. اما تازه واردها در غرب بیشتر هستند.

مهاجرپذیری

مهاجران در غرب مستقر می شوند. با توجه به فضای جدیدتر و گسترده تر در غرب ، توانایی پذیرش مهاجران بیشتر از شهرهای دیگر است. کلنی های قومی در سراسر غرب وجود دارد که در شرق کمتر مشاهده می شود.

نوع مهاجران غربی از استانهای غربی و جنوبی بیشتر است. اما نوع مهاجران از شرق بیشتر از استانهای شرقی و شمالی است.

سنت و مدرنیته

ناخودآگاه من همیشه غرب تهران را با غرب جهان مقایسه می کنم و خصوصیات مشترکی را در آنها می بینم. غربی ها بیشتر مدرنیست و شرقی ها بیشتر سنت گرا هستند. این را می توانید در لباس و نوع معماری این دو منطقه ببینید.

بخش دولتی یا خصوصی

در شرق ، تعداد فرهنگیان و بازنشستگان دولت بیشتر است که منجر به متوسط ​​امید به زندگی در شرق می شود. در حالی که در غرب مشاغل آزاد بیشتر و جوانان در غرب بیشتر هستند. به عنوان مثال در غرب ، چندین شهرک مسی برای کارگران بازنشسته و فرهنگی وجود دارد ، در حالی که در غرب (به استثنای شهرک های پرسنل نظامی و کارمندان) تعداد شهرک ها محدود است.

بافت مسی

متوسط ​​عمر ساختمان ها و جاده های غربی بسیار کمتر از جاده های شرقی است. پروژه های توسعه بزرگتری در غرب در حال انجام است. شاید به همین دلیل است که غرب مهندسی بیشتری دارد و رفت و آمد کمتری دارد (به استثنای گلوگاه های نادر).

امنیت

به نظر می رسد میزان جرم و جنایت در غرب بیشتر از شرق است. از نظر شهروندی ، شما در غرب بیشتر از غرب درگیری های خیابانی می بینید. در همین حال ، ساکنان شرق تهران احساس امنیت بیشتری دارند. اما غربی ها هنگام رانندگی بیشتر رعایت قانون می کنند.

غذا

شرقی ها عمدتا غذاهای سنتی می خورند. بازار کباب در شرق نسبت به غرب گرمتر است و کیفیت ظروف برنج در شرق بطور قابل توجهی بالاتر است. در غرب هم همین طور است ، اما در مورد فست فودها. فست فودهای محلی و غیر زنجیره ای بیشتر در غرب وجود دارند و از کیفیت بالاتری برخوردار هستند.

فروشگاه ها و مراکز خرید

فروشگاه ها و مغازه های محلی بیشتری در شرق وجود دارد ، در حالی که مراکز خرید و بزرگ در غرب تعداد بیشتری دارند. (تفاوت های آمریکا و آسیا را بخاطر بسپارید!)

هوا

هوای غرب تمیزتر از هوای شرق است. البته در این مورد اختلاف نظر زیادی وجود دارد و اینکه شاخص آلودگی بسته به جهت باد و عوامل دیگر متفاوت است. این ممکن است چند سال پیش باشد ، اما با توجه به رشد صنعت در بزرگراه کرج و افزایش تعداد ساکنان در غرب ، اکنون تمام مناطق تهران آلوده شده اند. و شاید تنها تفاوت در نوع آلاینده ها باشد. جالب است که در نقشه های آلودگی هوای تهران در سال های اخیر ، غرب موفق به کسب پلاک طلای آلودگی شده است!

تراکم جمعیت

متراکم ترین جمعیت و ساختمانها در شرق است. اگرچه از زمان مصدق تلاش شده است که شرق تهران ، به ویژه برای منطقه نارمک ، با اصول ساخته شود ، اما عدم رعایت این اصول در دوره های بعدی منجر به تراکم زیاد در این مناطق شده است. نه تنها نارمک بلکه شمیران نو ، فرجام ، تهرانپارس ، افسریه ، استخر و بسیاری دیگر از مناطق شرق بسیار پرجمعیت هستند. در حالی که این تراکم با وجود آپارتمانهای شلوغ در غرب به دلیل استاندارد بودن پارامترهای شهری وجود ندارد ، به جز منطقه خوش آب و هوا که دارای بافت قدیمی است.

بناهای تاریخی

حتی می توانید بسیاری از بناهای تاریخی را در شرق تهران پیدا کنید. آتشکده ، ساختمانهای متروکه دوره قاجار ، شکارگاه سلطنتی و . اما این مشکل در غرب محدود به روستاهای فرحزاد ، جنت آباد و جاده امامزاده داوود است که البته بیشتر از شمال متمایل به به سمت غرب

مراکز نظامی

تعداد زیادی پایگاه و پادگان نظامی در شرق نسبت به غرب تهران وجود دارد. از کاخ فیروزه به پارچین و شهر امام حسین ، لویزان و کوهک بروید. اما در غرب به جز منطقه مهرآباد و قلعه مرغی و برخی پایگاه های اطراف جاده باکری چیزی مشاهده نمی شود.

فضای سبز

فضای سبز در شرق بسیار قدیمی تر است. منطقه کوهسار ، چیتگر و کن با سرخه حصار ، خوجیر و لویزان قابل مقایسه نیست.

توسعه شهری

مساحت ساختمانهای مسی و تفریحی در غرب در حال افزایش است. در حالی که شرق نمی تواند بیش از این توسعه یابد. به عنوان مثال با وجود دریاچه آزادی ، دریاچه ای در چیتگر ساخته شده است.

اقلیت های مذهبی

تمرکز اقلیت های مذهبی در شرق بیشتر است. ارمنی ها ، کالمیک ها و زرتشتیان بیش از غرب در شرق متمرکز هستند. محله های اطراف میدان امام حسین و نظام آباد ، مجیدیه و تهرانپارس از محله های اصلی آن است. حتی می توانید بقایای کلمات ارمنی و یهودی را در کلمات مشترک در میان آثار باستانی شرقی پیدا کنید.

بالاخره مردم تهران خونگرم ، متحد و وطن پرست هستند. گرچه تمایل به مدرنیته در آنها وجود دارد ، مانند سایر کشورهای در حال توسعه ، و بارها منجر به ظهور نقص در ظاهر و زیر پوست شهر می شود ، مردم تهران ، خواه شمال ، جنوب ، شرق و غرب ، سرنوشتی در هم تنیده دارد.

در سال گذشته قیمت بسیاری از کالاها افزایشی بود و تورم های وحشتناکی را تجربه کردند. در این بین قیمت مسکن نیز با روند صعودی خود مرتب قدرت خرید مردم را کاهش می داد و روند صعودی آن باعث می شد تا بیشتر منابع مالی خانواده صرف تامین یک سرپناه شود.

به گزارش تابناک اقتصادی، در سال 99 بازار مسکن شاهد تحولات و تصمیمات و توصیه ها و راهکارهای جالبی بود که در ادامه به این موارد اشاره خواهد شد. 

درج قیمت مسکن در آگهی ها ممنوع شد

سال گذشته بازار مسکن در حالی سال را آغاز کرد که بنگاه های معاملات املاک به دلیل شیوع ویروس کرونا تعطیل بودند. همچنین روند رو به رشد قیمت ها در بازار مسکن موجب شد تا از اردیبهشت ماه 99 درج قیمت در آگهی های فروش ملک و خودرو ممنوع شود.

راهکار وزیر برای ارزان شدن مسکن/ خانه نخرید!

راهکارهای دولت با توصیه محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی به نخریدن مسکن آغاز شد.  وی در مورخه 17 خرداد ماه 1399 گفت: تعدادی از متقاضیان تمایل دارند که مستأجر باشند و این در شرایطی است که ما تعیین نمی‌کنیم، چون تعیین قیمت بازار مسکن در دست دولت نیست و تا زمانی که نوسان و تحولات قیمتی در بازار ارز وجود داشته باشد، شرایط این گونه خواهد بود. بازار مسکن هم همانند سایر کالاها از بازار ارز تأثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند. زمانی که قیمت یک کالا گران می‌شود مردم ‌نباید خریداری کنند تا ارزان شود و این تنها راه مقابله با گرانی کالاست. بهترین راهکار برای ترکیدن حباب‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت خریداری نکردن مردم است.

همچنین محمد اسلامی در 28 مرداد 1399 برای دومین مرتبه در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه همچنان توصیه نخریدن خانه را به مردم دارد یا خیر گفته است: آن زمان بازار مسکن ملتهب بود و هنوز هم ملتهب است و هیچ قیمتی در بازار واقعی نیست.

تعیین سقف اجاره بها

یکی دیگر از راهکارهای دولت برای مقابله با گرانی مسکن و اجاره بها، تعیین سقف برای اجاره بها بود. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد مقابله با کرونا در مورخه 8 تیرماه سال گذشته گفت: بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.

وام ودیعه مسکن عملیاتی شد

در جلسه هیئت دولت در روز چهارشنبه مورخه 1 مردادماه 1399 از اعلام مقررات وام ودیعه مسکن مستاجران و ابلاغ آن به بانک ها در هفته آینده خبر داد و گفت: سقف این وام برای مستاجران تهرانی ۵۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ شامل شهرهای بالای یک میلیون نفر از جمله مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم، اهواز و کرمانشاه ۳۰ میلیون تومان و دیگر شهرها، ۱۵ میلیون تومان است که با نرخ سود ۱۳ درصد به مشمولان پرداخت می شود.

لغو انتشار آمارهای مسکن

یکی دیگر از راهکارهای دولت برای مقابله با رشد قیمت مسکن لغو انتشار آمارهای مسکن بود. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در ۲۸ مرداد 1399در برنامه گفت وگوی ویژه خبری اظهار داشت: من به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گفته‌ام؛ گفتم بیخود است این اطلاعاتی که منتشر می‌شود؛ گفتم تا آن را منتشر نکنند و دامن نزنیم؛ نمی گویم این اطلاعات، بیخودی است.»

افتتاح اولین واحدهای مسکن ملی

مسئولین وعده های مکرری از ابتدای سال گذشته برای افتتاح اولین واحدهای مسکن ملی در بهار و تابستان 99 دادند اما این وعده ها تا پاییز 99 عملی نشد. در 1 آبان ماه سال گذشته بود رئیس جمهور طی مراسمی که به دلیل شیوع ویروس کرونا به صورت ویدئو کنفرانس برگزار می شد 40 هزار مسکن مهر و 11 هزار و 560 واحد طرح اقدام ملی مسکن را افتتاح کرد.

در این مراسم همچنین تمامی ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن تعیین تکلیف شد و به مرحله آغاز بهره‌برداری رسید.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز با اشاره به رونمایی از طرح اقدام ملی مسکن در پایان سال ۱۳۹۷ گفت: تاکنون برای تمامی ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی، زمین شناسایی شده، ثبت‌نام‌ها صورت گرفته و متقاضیان واقعی شناخته شده اند. ۱۱ هزار و ۵۶۰ واحدی که امروز افتتاح می‌شود در استان‌های پیشتاز است که از آنها تشکر می‌کنم.

راه اندازی سامانه املاک و اسکان در هاله ای از ابهام

یکی از طرح هایی که در حوزه مسکن باید در سال گذشته اجرایی می شد، مالیات ستانی از خانه های خالی بود. این طرح باید از ابتدای سال گذشته اجرایی می شد اما به دلیل عدم هماهنگی بین وزارت راه و شهرسازی و همچنین سازمان امور مالیاتی مشخص نشد که اجرای این طرح به چه سرانجامی رسید. اولین گام برای اجرای این طرح راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان بود که این دو نهاد توپ عدم راه اندازی آن را بارها به زمین یکدیگر انداختند.

مالیات ستانی از خانه های لوکس هم اجرایی نشد

قرار بود که در سال گذشته طبق قانون بودجه 99 از خانه ها با ارزش بیش از 10 میلیارد تومان مالیات اخذ شود که این طرح نیز اجرایی نشد. محمود علیزاده معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی در این باره طی مصاحبه ای در واپسین روزهای سال گذشته گفت: آیین نامه این موضوع خرداد ۹۹ در کمیسیون اقتصادی دولت تصویب شد اما هنوز از دولت بیرون نیامده است.

نخستین مالیات بر خانه خالی در راه است

امیدعلی پارسا رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور در روزهای گذشته گفت: نخستین مالیاتی که از خانه‌های خالی دریافت می‌شود در تاریخ مرداد ۱۴۰۰ و به اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن خواهد بود.

تناقض عجیب در اعلام آمار قیمت مسکن

نکته مهم دیگر در حوزه بازار مسکن در سال گذشته اعلام آمارهای بسیار متفاوت درباره قیمت مسکن بود. این ماجرا از خردادماه سال گذشته کلید خورد و در بهمن ماه به اوج خود رسید.

مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک طی مصاحبه ای در 4 اسفندماه سال گذشته گفت: به رغم میل باطنی برخی که همواره دوست دارند قیمت مسکن افزایش یابد، نرخ‌ها در بهمن ماه امسال کاهش یافته است. میزان کاهش قیمت در بهمن ‌ماه 10 تا 15 درصد بسته به مناطق آن در شهر تهران کاهش یافته است.

این در حالی بود که بانک مرکزی اعلام کرد که قیمت مسکن در بهمن ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 3.7 و 97.2 درصد افزایش را نشان می دهد.

در مورخه 25 آذر 99 مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره این اختلاف آماری با بیان این ادعا که بانک ها عامل افزایش قیمت مسکن هستند گفت: بانک مرکزی خرداد ماه امسال اعلام کرد که قیمت مسکن در تهران ۴۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. همان موقع ما گفتیم با توجه به رصد بازار چنین رشدی اتفاق نیفتاده و قیمت ها ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. اما وقتی عدد ۴۲ درصد را اعلام کردند تاثیرش را در ماه های آینده گذاشت و یواش یواش قیمت ها بالا رفت. بانک ها سودهای غیرمتعارف پرداخت کرده بودند و دچار ورشکستگی بودند. از طرف دیگر املاک و مستغلاتی داشتند که می خواستند با این کار تراز خود را بالا ببرند و موفق شدند.

رشد 83 درصدی قیمت مسکن در سال 99

با همه این فراز و نشیب ها در حوزه بازار مسکن، بررسی ها نشان می دهد که این بازار در بین سایر بازارها شاهد دومین رشد قیمت بوده است.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال جاری، 15 میلیون و 545 هزار و 700 تومان گزارش شد. گزارش بهمن ماه سال جاری پیرامون بازار مسکن که آخرین گزارش منتشر شده تا این لحظه می باشد، نشان داد که متوسط قیمت مسکن با رشدی 83 درصدی در مقایسه با فروردین ماه 99 به 28 میلیون و 389 هزار و 100 تومان افزایش یافته است.

این رشد 83 درصدی قیمت مسکن در حالی رخ داد که آمار منتشر شده پیرامون نرخ تورم سال 99، نشان می داد که نرخ تورم در سال گذشته 36.4 درصد بوده است.

دلیل جهش قیمت مسکن در سال گذشته چه بود؟

فرشید پورحاجت کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر به دلیل رشد قیمت‌ها مسکن و بازار‌های رقیب آن در رکود قرار دارند، اما این شرایط به تدریج در سال جاری تغییر خواهد کرد و بخش مسکن در سال ۱۴۰۰ رونق خواهد گرفت. وی درخصوص اینکه آیا رونق مسکن با تورم همراه می‌شود؟ گفت: در سال جاری احتمالا با مقداری تورم در بازار مسکن مواجه می‌شویم، اما قطعا همانند سال‌های گذشته لجام گسیخته نخواهد بود. ممکن است به واسطه یک اقدام کاملا اقتصادی شاهد درصد‌هایی از تورم باشیم، اما اگر سود و فایده را در نظر بگیریم افزایش تولید مسکن، نهایتا به نفع مصرف کنندگان خواهد بود. دبیر کانون انبوه سازان افزود: تورم حدود ۱۰۰ درصدی بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ سه علت داشت؛ یکی از دلایل به اپیدمی ویروس کرونا مربوط می‌شد که اقتصاد دنیا را درگیر کرد. بخش دیگر نیز تحریم‌های ظالمانه و همچنین نپیوستن به FATF بود که باعث شد نتوانیم گشایش‌های خوبی را در ت خارجی داشته باشیم. این مساله تاثیر خود را به شکل کمبود منابع ارزی گذاشت که باعث افزایش قیمت کالاها، نهاده‌های ساختمانی و مسکن شد.

توصیه یک کارشناس مسکن؛ چه باید کرد؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در یادداشتی نوشت: "اگر ت‌گذاران مالی و پولی بتوانند با برنامه‌ریزی مناسب تورم را مهار کنند؛ اگر از تصمیم‌گیری‌ها و دخالت‌های نسنجیده که ریسک‌های کسب‌وکار را افزایش می‌دهند، اجتناب شود؛ اگر عرضه زمین براساس طرح‌های آمایش سرزمینی در حومه شهرها افزایش یابد؛ اگر شبکه‌های ارتباطی بزرگراهی و به‌خصوص ریلی امکان دسترسی سریع‌تر، سهل‌تر و ارزان‌تر شهرک‌های اقماری را به مرکز فراهم کند؛ اگر ت‌گذاری‌های مسکن در جهت تشویق عرضه و نه تهدید آن باشد و. می‌توان در درازمدت به بهبود تدریجی این وضعیت امید بست. در غیر این صورت با تداوم ت‌های کوته‌بینانه و مقطعی و عامه‌پسند گرهی از کار مسکن گشوده نخواهد شد و آش همین آش خواهد بود و کاسه همین کاسه."

پیش بینی قیمت مسکن در سال 1400

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت مسکن در سال  ۱۴۰۰ طی مصاحبه ای گفت: امیدواریم در سال ۱۴۰۰ با آمدن یک رییس جمهوری که دیدگاه خوبی نسبت به مسکن داشته باشد، شاهد روزهای بهتر در این بخش باشیم.

وی درباره تاثیر تحویل مسکن ملی به متقاضیان در سال ۱۴۰۰ بر بازار مسکن توضیح داد: من معتقدم اتفاق مهمی در بازار رخ داده است و همواره می‌گویم خوشا به حال دولتی که در سال ۱۴۰۰ راهی پاستور می‌شود چرا که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم مسکن ملی رقم خورد تا در سال ۱۴۰۰ واحدهای آماده به دست متقاضیان برسد. مسلما این مساله اثر مطلوبی در بازار خواهد داشت و موجب رونق بازار کار برای ۱۸۴ شغل کلیدی در بخش ساخت و ساز مسکن می شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ پیش بینی کرد: بر اساس تجارب صنف مشاوران املاک باید به آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خوشبین بود زیرا سال آینده شاهد شکوفایی اقتصادی در بخش مسکن خواهیم بود از این رو فکر میکنم حجم رکود بازار کاهش یافته و خریداران به بازار مسکن بازگردند. وی توصیه کرد کسانی که متقاضی واقعی مسکن هستند از فرصت پیش رو برای خرید مسکن بهره گیرند.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی هم درباره پیش بینی قیمت مسکن در سال 1400 طی مصاحبه ای در مورخه 28 اسفند 99 گفت: هیچ نوع توجیهی را برای صعودی شدن قیمت مسکن در نیمه اول سال آینده منطقی نمی‌دانیم. وی افزود: از اردیبهشت‌ماه به بعد، ماهانه شاهد تحویل واحدهای مسکن ملی به مردم خواهیم بود.

 


آخرین ارسال ها

آخرین جستجو ها

lemonseo گروه تولیدی پین بج نوین سازه میخک پلاس چاپ انواع لیوان کاغذی tech99 فروشگاه آنلاین میز ناهار خوری , سرویس خواب و میز تلویزیون شرکت طراحی وبسایت مستران وب ونوس گرافیک تهویه مطبوع